Je maakt echt heel andere afwegingen als je vanuit de gebruiker redeneert. Hoe werkt dat dan, hoor ik menig doorgewinterde bouwer wat argwanend denken, maar het is een feit. Bouwers zijn gespitst op verlagen van de bouwkosten. Zij denken dat gebruikers alleen op de laagste prijs zijn gericht. Echter het gaat niet om het goedkoopste gebouw, maar om het gebouw dat het meeste opbrengt. We hebben het over een investering en niet over een kostenpost.
Een gebouw zonder energierekening bijvoorbeeld, of een onderhoudsvriendelijk gebouw, mag aan de voorkant wat extra kosten. Dat snappen we nog wel. We hebben het al moeilijker met het begrip flexibiliteit. Als we het al waarderen is dat meestal vanuit een scenario dat het gebouw of de woning elke vijf jaar grondig heringedeeld moet worden. We tenderen die vijf jaar al niet helemaal te geloven, maar als we dat al doen, begrijpen we wel dat het aanpassen van een flexibele woning minder kosten oproept dan het verbouwen van een starre woning.
Wat we totaal niet meerekenen is dat gebruikers in het juiste gebouw gemiddeld efficiënter functioneren. Het gebouw moet het gebruik faciliteren in plaats van dat de gebruiker zich moet plooien binnen de beperkingen van het gebouw. Dat is een ongelooflijk belangrijke meerwaarde. Als je medewerkers gemiddeld 1% productiever functioneren en je vertaalt dat in financieel voordeel per jaar, telt dat over meerdere jaren flink op. Als je dat toekomstige voordeel met een rentecorrectie, of zelfs een rentabiliteitseis, netto contant maakt, kom je altijd tot een spectaculaire extra financiële ruimte die je aan de voorkant zou kunnen investeren. Daar waar we aanbieders op € 10,- per m2 passeren, laten we op deze manier honderden Euro’s per m2 liggen. En dat geldt voor flexibiliteit, maar ook voor onderwerpen als gezonde lucht, de rol van daglicht, et cetera et cetera.
Eigenlijk investeren wij Penny wise and Pound foolish als het om vastgoed gaat. Iedereen mag erop schieten, maar aannemende dat mijn redenatie klopt, en daar ga ik van uit (zei hij bescheiden), resteert de hamvraag: Hoe krijgen we dat veranderd?
Op het NZEB symposium, 24 oktober a.s. in Antwerpen, www.nzeb.be, licht ik toe hoe slimmer gebouwd kan worden door met demontabele subsystemen te werken die tijdens de gebruiksfase van het gebouw waarde creëren doordat ze aanpasbaar zijn. Aan het einde van de levensduur van het gebouw kunnen ze opnieuw gebruikt worden: het gebouw als voorraadschuur van materialen. Dit circulaire uitgangspunt vereist echter wel een nieuw paradigma in onze samenwerking als bouwpartners. Wie is al klaar om het nieuwe paradigma te ontdekken?
Jos Lichtenberg
Hoogleraar TU Eindhoven
Oprichter Slimbouwen
Mede initiator Off Road Innovations
