‘Verduurzamen? Wijken zonder gas beginnen bij de Vereniging van Eigenaars (VvE)’. Dat zou een mooi motto zijn voor deze bijdrage. Het klinkt immers logisch: als je een appartementencomplex (bijna) gasloos maakt, sla je meteen een flinke verduurzamingsslag. Zeker bij complexen met een substantieel aantal appartementen is de milieuwinst groot. Een investering voor een complex met 72 appartementen in een cascade van vijf warmtepompen op het dak bedraagt circa 100.000 euro. Een HR-ketel van bescheiden omvang blijft noodzakelijk voor het opvangen van piekmomenten, maar de totale CO2-reductie is enorm.
Een VvE verdient zo’n investering in vier à vijf jaar terug dankzij de subsidie die nu wordt verstrekt voor investeringen in warmtepompen. Bovendien zal iedere VvE waarschijnlijk graag zien dat hun bewoners elektrisch of op inductie gaan koken, gelet op algehele (brand)veiligheid. Ook daardoor wordt het aandeel gas per huishouden steeds kleiner. Een aantrekkelijke gedachte. Waarom gebeurt het dan niet?
In de notitie ‘Wijken zonder Aardgas’ zijn de technische problemen rond gasloze wijken uitvoerig uiteengezet. Om te weten waarom VvE’s niet massaal kiezen voor een ‘aardgasloos’ gebouw, is kennis nodig van de dynamiek en de problematiek voor de VvE’s. Appartementseigenaren kopen in feite geen woning maar een appartementsrecht; het exclusieve recht om een gedeelte van het gebouw te bewonen. Daarnaast zijn ze gezamenlijk eigenaar van het gebouw, de collectieve ruimtes en de installaties. Om besluiten te nemen over grote uitgaven moet de Vergadering van Eigenaars een besluit nemen. En daar komen de problemen om de hoek kijken: de eigenaars binnen een VvE moeten gezamenlijk tot een besluit komen. Een besluit dat nota bene met een verzwaarde (gekwalificeerde) meerderheid genomen moet worden, en dat alleen kan worden genomen als er voldoende eigenaars naar de ledenvergadering komen (het quorum).
Bovendien bestaan VvE-besturen veelal niet uit professionals maar uit amateurs die van goede wil zijn maar niet beschikken over een grondige kennis op bouwkundig, juridisch en financieel gebied. Er is dus een gebrek aan deskundigheid. Veel VvE’s laten zich bijstaan door een beheerder. In de meeste gevallen voert deze de administratie; soms maakt hij een meerjarenonderhoudsplan en schrijft hij de convocatie voor de Algemene Leden Vergadering. Maar daar blijft het meestal wel bij, want ook de meeste beheerders zijn ondeskundig op het gebied van deze problematiek. Tot slot, maar zeker niet op de laatste plaats, speelt de vraag naar financiering van grote investeringen een belangrijke en belemmerende rol. Immers, lang niet alle VvE’s zijn bereid te investeren.
Vind jij goede en onafhankelijke informatie over een duurzame en klimaatveilige toekomst belangrijk? En helpt Duurzaamnieuws.nl je daarmee? Help ons dan als ondersteunend lid. Dank je wel.
Liever eerst een tijdje volgen? Meld je dan aan voor de gratis nieuwsbrief.
1,2 miljoen woningen
Toch zien we een lichtpuntje aan de horizon gloren: de VvE is geen ondergeschoven kindje meer in de markt en dat is een goede zaak. Tot enkele jaren terug lag de focus van de politiek, overheden en bedrijven vooral bij woningcorporaties en particuliere eigenaren van grondgebonden woningen. Dat kwam vooral voort uit de wet van de grote getallen. Op zich is dat niet vreemd: het is eenvoudiger, en voor onderhoudsbedrijven ook lucratiever, om zaken te doen met grote (en toen nog financieel zeer draagkrachtige) organisaties en met particulieren die zelf hun budget voor onderhoud en duurzaamheid kunnen bepalen. Onderhandelingen verlopen dan veel sneller; bij een VvE is het besluitvormingstraject vaak lang.
De afgelopen jaren bleek dat dit standpunt onrecht doet aan de positie van de appartementseigenaar. Immers, bijna een op de vier woningeigenaren is eigenaar van een appartement, flat- of portiekwoning. Dan hebben we het over circa 1,2 miljoen woningen in 125.000 VvE’s, die op het gebied van duurzaamheid bovendien nog een grote slag kunnen slaan. Dat biedt grote kansen.
Van magere prestaties …
De energetische prestaties van woningen in Nederland zijn mager en de appartementen bungelen onderaan. Eigenaren zien dat terug in een hoge energieafrekening, meer koude in de winter en veel warmte in de zomer. Alle discussies over duurzaamheid ten spijt is er nog nauwelijks iets veranderd. Praten over duurzaamheid helpt dus niet: we moeten nu echt stappen zetten. Met de nodige hulp kunnen appartementencomplexen een belangrijke rol spelen in het zetten van die stappen. Als we de doelstellingen uit het Energieakkoord willen halen, moeten er per jaar 300.000 woningen worden verduurzaamd. Dat zijn jaarlijks een kleine 80.000 appartementen. Als we de VvE’s helpen om geen gas meer te gebruiken voor de verwarming van hun woning, slaan we al een forse slag. En dat gaat hand in hand met het koken op inductie of elektriciteit. Zo’n omslag vereist de nodige ondersteuning, want er zullen nogal wat aanpassingen nodig zijn in en aan de complexen. Én in de hoofden van de eigenaars!
… naar dikke winst
Maar de winst is ook enorm, zelfs bij maatregelen op kleinere schaal. Als alle appartementen in Nederland twee labelsprongen maken (bijvoorbeeld van D naar B), dan levert dat elk jaar een energiewinst op van 11 petajoule. Dat is te vergelijken met het gasverbruik van één miljoen huishoudens. De investering bedraagt 4 miljard euro, en de maatregelen moeten worden betaald door de VvE’s zelf. Mét enige hulp, natuurlijk. Naast redactie van het gasverbruik en energiebesparing zullen deze investeringen ook nog eens leiden tot 10.000 à 15.000 extra banen in het mkb. Van glaszetters tot cv-installateurs; allemaal hebben ze belang bij het verbeteren van de energetische prestaties van appartementencomplexen. Daar krijgen we heel veel voor terug: comfortabele woningen, een forse besparing op energie en reductie van CO2.
Dromen, wetten en praktische bezwaren
Veel VvE’s denken na over verduurzaming van hun gebouw. Dat blijkt elk jaar tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang: de zalen zitten vol met geïnteresseerden. Helaas blijft het veelal bij wensen en dromen, omdat meestal ‘die wetten’ en praktische bezwaren in de weg staan. In het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s; uitwerking SER-Energieakkoord’ (2015) is de problematiek van de VvE op dit gebied uitvoerig weergegeven. In november 2015 hebben we het rapport aangeboden aan minister Blok, die zeer positief heeft gereageerd op de suggesties voor ver betering.
Financiering is een belemmering, maar ook het gebrek aan voorlichting, procesondersteuning (van besluitvorming tot en met de keuze van de juiste leverancier) en gevalideerde informatie. Als het VvE-bestuur vervolgens het voorstel voor verduurzaming voorlegt aan de vergadering van eigenaars, is tweederde of driekwart van de stemmen nodig om het voorstel tot besluit te laten promoveren. Het verzet van de eigenaren is vaak groot: de beperkte woonduur, financiële problemen, en desinteresse zijn maar een paar van de vele argumenten. Plus het feit dat mensen – en appartementseigenaren zijn daarop geen uitzondering – niet graag veranderen. Verandering roept weerstand op. Daar zit dus veelal een probleem. De mogelijkheden op technisch gebied vormen echter geen obstakel; het zijn vaak de mensen zelf. Maar als de hele wijk gasloos wordt, zullen de bewoners wel moeten. Immers, alleen met een goed geïsoleerde schil kunnen ze het binnen warm krijgen – en houden – met duurzame energiebronnen.
Financiering
Financiering vormt ook een belangrijk onderdeel van de problematiek: veel VvE’s zijn armlastig en hebben onvoldoende middelen in het reservefonds om duurzaamheidsmaatregelen aan het gebouw te treffen. In een aantal gevallen is zelfs niet genoeg gespaard om noodzakelijk onderhoud te plegen. Het behoeft geen betoog dat VvE’s die in deze situatie zitten, weinig behoefte hebben aan informatie over duurzaamheid. Daarom is het een goede zaak dat (als de planning gehaald wordt) op 1 januari 2017 de Wet verbetering VvE’s van kracht wordt. Die bepaalt dat VvE’s jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde moeten reserveren voor grootonderhoud. Daarnaast wordt het de VvE gemakkelijker gemaakt om een lening af te sluiten.
De VvE Energiebespaarlening is al sinds 2015 beschikbaar; het aantal leningen dat tot op heden is toegekend, is gering. Toch is er wel degelijk belangstelling. Bij VvE Belang onderzoeken we welke alternatieve financieringsmogelijkheden er zijn voor VvE’s die willen verduurzamen. Te denken valt aan kredietunies, aan crowdfunding voor en door de VvE. We verwachten veel van deze onderzoeken. Naast de vele VvE’s die geld nodig hebben, zijn namelijk er ook aardig wat verenigingen die wel een riant reservefonds hebben en die van hun bank een uiterst magere rente op dat spaargeld ontvangen. Zij zouden graag een goede bestemming zien voor hun spaargeld, maar willen natuurlijk wel de nodige zekerheden c.q. garanties. Wellicht kunnen zij de minderbedeelde VvE’s een helpende hand reiken.
De onlangs aangekondigde subsidies voor energiebesparende maatregelen aan het complex (70 miljoen euro voor de VvE’s) zijn met enthousiasme begroet, evenals de aankondiging dat bij het ministerie van Binnenlandse Zaken wordt nagedacht over financiële ondersteuning op het gebied van de proceskosten.
Van dure subsidies naar echte energiebesparing
Misschien draait het niet zozeer om subsidies maar om energiebesparing. Windmolens, vergisting van biogas en andere maatregelen voor energieopwekking worden namelijk zwaar gesubsidieerd. Voor windmolens is de komende miljarden euro’s beschikbaar. Als het aan VvE Belang ligt, worden dit soort subsidies, die de burger uiteindelijk alleen maar geld kosten, ingezet voor energiebesparing. Energiebesparing is namelijk een doel op zichzelf: energie die niet wordt verbruikt, hoeft ook niet duurzaam te worden opgewekt.
Appartementseigenaars willen zelf ook best investeren, niet zozeer omdat de CO2-reductie hun ter harte gaat, maar omdat ze simpelweg in een comfortabel complex met een lage energierekening willen wonen. Dankzij de financiële regelingen die nu voor hen in het vat zitten, krijgen ze die mogelijkheden hopelijk ook. Maar er is meer nodig om appartementseigenaars te helpen. Daarom is het advies: verlaag de btw op duurzaamheidsmaatregelen naar 6% en help de VvE-besturen bij hun zoektocht naar de optimale oplossing. Want we moeten het nu in één keer goed doen.
Kees Oomen, VvE Belang
Deze bijdrage maakt deel uit van een serie beschouwingen over de transitie naar een aardgasloze economie, van HIER Klimaatbureau.
Van het gas af 1: Leven en werken zonder aardgas
Van het gas af 2: Met beleid naar de aardgasloze wijk
Van het gas af 3: Cold Turkey stoppen met de verslaving aan aardgas
Van het gas af 4: met grote sprongen
Van het gas af 5: meer spelers dan alleen de gemeente
Van het gas af 6: de toekomst zal duurzaam zijn, maar wanneer?
